【编者按】6月13日，国务院举行常务会议久联优配，听取构建房地产发展新模式和推进好房子建设有关情况汇报。会议指出，要扎实有力推进“好房子”建设。在上海交通大学国际与公共事务学院长聘教授陈杰看来，“好房子”不能只着眼于硬件层面，还要高度重视软件层面。要让城市高质量发展与居民安居宜居和谐共生、协同互促，从而实现可持续升级的宜居。以下是他在华东师范大学的演讲。
东汉《说文解字》云：“城，以盛民也。”城市因人聚而兴，但聚人先要有“容器”，也就是城里要有足够的房子。自1998年城镇住房制度市场化改革取得突破之后，中国城市房屋建设进入了快车道。国家统计局数据显示，2022年全国城市人均住房建筑面积达到36.52平方米。
在这个背景下，2023年1月全国住房和城乡建设工作会议首次提出，各项制度要从解决“有没有”转向解决“好不好”，要大力提高住房品质，为人民群众建设好房子。2025年3月，“好房子”首次被写入政府工作报告。2025年5月2日，中共中央办公厅、国务院办公厅《关于持续推进城市更新行动的意见》，把建设“好房子”扩容为建设“四好”，即“好房子、好小区、好社区、好城区”。2025年6月13日国务院常务会议明确提出，要扎实有力推进“好房子”建设，纳入城市更新机制加强工作统筹，在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持。可见，“好房子”不仅着眼于城市居民居住品质提升，更要着眼于如何让城市高质量发展与居民安居宜居和谐共生、协同互促，从而实现可持续升级的宜居。
城市聚人兴业需要合理的“高度”
衣食住行，是人生存和发展的最基础需求。围绕满足这些基础需求而产生的经济活动，构成了人类经济最基本的驱动力。
相比农村居民而言，城市居民的居住需求满足难度要大得多。城市住房短缺，主要源于城市居住空间天然具有稀缺性。城市先聚业后聚人，以业聚而聚人，以人聚促业聚，聚人聚业之间互动反馈，形成循环。高度集聚的产业经济、社会活动与居民的居住需求，在城市空间上产生了强烈的竞争关系。从经济学上说，宝贵的城市土地被配置到看上去是“非生产性”的居住用途，有很高的“机会成本”。
破解城市居住难问题，是城市发展的首要问题，但不能就解决居住问题而解决居住问题。从中国当前城市高质量发展的现实需求出发，在充分释放城市集聚红利和满足居民安居宜居需求之间要科学统筹，也就是说，要在城市的生产性和消费性之间达到必要的合理平衡。毕竟人们来到城市，不仅是为了找到一个栖息之地，还要有成长和发展，要有收入，要能成业。
1998年之后，中国城镇住房事业持续快速推进。巨大规模、数百亿平方米面积的城镇住宅实体、住区环境的建造及服务数亿城市居民的居住服务消费，通过投资激发、就业增进、消费促进、税收增长和地方财政实力增强、经济资本快速积累、金融资金加快形成等多种途径，对中国城市发展和经济增长都产生极为重要的直接拉动作用。
但是从根本上说，城市住房事业发展对国民经济社会发展所起的最大作用，是其扩增城市“容器”而提升城市聚人能力的效应，即其助力城镇化快速推进、加快城乡融合发展、优化劳动力及土地等资源要素配置效能的作用。
从1985年到2024年，中国城镇常住人口净增6.8亿人，但城镇人均住房建筑面积还能净增近27平方米，表明住房短缺问题对城镇化进程的制约影响在总量上已经基本消除。改革开放以来尤其1998年以来快速增加的城镇房屋供给，有力支撑中国城市快速变大、变宽和变高。
城市需要必要的“高度”久联优配，才能实现“盛民”与“兴业”的互促。高楼在城市房屋中的占比，体现了城市土地的价值。以上海为例，虽然上海一直是中国最大最繁荣的城市，上海全市高楼（八层以上房屋）在1980年只有121幢，总建筑面积也仅有127万平方米，在全部房屋面积中占比不到1.4%。即使到了1998年，上海高楼也只有2743幢，总建筑面积4498万平方米，在全部房屋面积中占比为14.3%，高楼数量仍然相当有限。但到了2023年，上海高楼已经达到5.8万幢，总建筑面积约5.9亿平方米，在全部房屋面积中占比达到37%，真正成为一个高楼众多、高度繁荣的现代化国际大都市。
好房子支撑城市聚人而提升城市“高度”
1998年以来中国城镇住房事业的快速发展，支撑书写了在短短20多年内，数亿人口规模的快速城镇化与城镇人口住房脱贫解困同频共振的城市发展奇迹。然而，城市住房宽裕度的增加，并不总与品质提升同步，中国城市住房仍然还存在不少结构性缺口。就此而言，“好房子”绝不简单等同于“大房子”“贵房子”或“新房子”，而是要基于人们当下的居住品质升级需求，并结合城市发展理念转型与模式转换精准适配。因此，填补“好房子”的供给缺口，实际上蕴含着巨大的发展潜力。
首先，中国城市现有居民对高品质好房子的潜在需求还很大，这蕴含着巨大的潜在内需。目前中国城市居民家庭还有近三分之一居住在2000年之前建造的“老旧小区”，大城市中心城区居民住在老旧住房的占比更高。1998年房改之前建成的老旧房屋，质量低，功能设施落后，配套服务差，社区环境也比较差。2025年全国两会上，住房和城乡建设部部长倪虹明确表示，2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，因地制宜实施改造。即使房地产市场高速增长时期建成的商品房，由于大规模批量化建造，经常有规模上万户甚至数十万户的超级大盘小区，很多品质不佳，密度过大，高度过高，相当一部分还保养不佳。同时，中国城市青年一代对住宅及居住区的品质要求提升很快，十几年前设计建造的次新房有很多已经落后于快速迭代的市场新需求。因此，通过规划引领、标准引导、政策支持和改变住房供给模式，加快提供满足市民居住升级需求的“好房子”，对扩内需、稳投资、促就业都有多方面的助力。
其次，中国城市近郊农村居民对城市高品质好房子也有很高的潜在需求。中国农村居民住房质量普遍要比城市居民低，“七普”数据显示，中国5亿农村居民有40%以上居住在2000年之前建造的房子里。此外，农村住房建造质量标准普遍较低，同时限于各种先天基础条件，可享受的公共服务资源十分有限。不少调研显示，中国城市尤其二三线城市近郊农村居民，就近进城购“好房子”，不仅正在成为这个群体改善居住品质、享受更好的子女教育、医疗、养老等公共服务的重要途径，而且也有助于释放内需潜力，促进城乡融合发展和缩小城乡差距。
再次，中国城市尤其大城市的现有住房存量，往往与新市民、青年人的居住需求之间存在多维错配。供需错配主要体现在户型、面积、地段、价格和服务等多维度。2021年7月国务院办公厅发文，提出加快发展保障性租赁住房，正是为了动员社会多元主体、多种资源面向大城市新市民、青年人，提供契合他们需求、多维可及的租赁型“好房子”。这里的“可及性”，可以从资格可获得、空间可到达、财务可负担、价值可接受、使用可持续等多维度去理解。上海在保租房建设与运营方面可以说是全国的排头兵，积极推进“一张床、一间房、一套房”的多层次保租房体系，同时积极进行融资创新，至今已有3单保租房REITs（基础设施领域不动产投资信托基金）发行，占全国保租房REITs发行总数7单的近一半，募集资金超过56亿元。新建、改造与筹措多策并举，稳步增加针对新市民、青年人可及可负担的“好房子”供给，不仅可极大释放这部分群体的消费潜力和激发奋斗热情，还能与城市聚人兴业引资结合，提升城市发展能力。
最后，在中国城市普遍进入存量时代的背景下，“好房子”建设及筹措往往与城市更新和城乡要素资源配置优化协同发力。“好房子”建设被纳入城市更新机制，除了造新房，更重要的是加强既有建筑改造利用，努力把老房子、旧房子改造成好房子。近年来，各地在这方面有不少好经验好做法。比如，杭州浙工新村、武汉青山区21街坊、成都中央花园二期等多地的老旧小区探索居民自组织自出资的自主更新，既展示了“好房子”来源的多样化，也是创新城市社区更新机制的重要尝试。此外，近年来中国很多大城市探索在城区周边农村集体建设用地建租赁住房，这个路径不仅可加快“好房子”供给，还能优化城乡土地与资本等要素配置，助力城乡实现共同富裕。
总之，当下中国城市“好房子”供给的增加，不仅意味着提升市民居住品质，还意味着通过城市存量资源盘活、城市空间结构优化、城乡要素资源统筹和社会多元主体活力激发，让进入存量时代的中国城市有源源不断的新增长动能。
好房子助力城市凝心而增进城市“温度”
中国城镇化进程已进入下半场，与之相伴的是人口结构的巨大变迁。在此背景下，如何保持对新市民、青年人的吸引力，成为城市发展面临的一个重要课题。
目前中国城镇300多亿平方米的住房存量，仍然还只是初步实现了让人“住进来”，其中有相当部分住房尤其城中村住房、老旧危房，还存在安全隐患。基层调研中发现，不少大城市面向新市民、青年人而建造或筹集的新型租赁社区，虽然入住率尚可，但这部分群体在这里经常“聚而不凝”，对社区及城市的融入感、认同感较弱，心理上的不稳定感不安全感较强。“好房子”不仅要发挥聚人的引力作用，还要积极产生凝心效应。要做到这点，需要高度重视以下几方面：
第一，“好房子”要赋予居者充足的居住安全感。房子的首要功能是要遮风避雨，对每个人来说，住房都应该成为安全、健康和放心享受私密生活的地方。今年政府工作报告把“安全”界定为“好房子”的首位特性，充分说明各界在这方面已达成高度共识。
第二，“好房子”要提供居者高度的居住稳定感。关于城市的本质特征或“城市性”，学者们有不同的说法。比如，美国社会学家赫伯特·甘思认为，城市相比农村最大的特征是居住不稳定性。有不少社会学家指出，居住的不稳定性，意味着本应最私密的生活事务、本应最可掌控的周边环境具有较大不确定性和不可预测性，这极易刺激人们的焦虑感、不安感和对社会的不信任感，从而影响对社区的融入和在所处城市中构建身份认同。
居住稳定性与家庭的稳定性紧密相连。英文的住房（housing）与住家（home）同源，且经常可混用，只是home带有更明显的个体指向和情感依托。中文的“家”既指作为建筑实体的住宅，也指作为社会单位的家庭，体现了中国古人对家庭与住房紧密联系、住房是家庭构建基石的深刻理解。
对于已经长期在一个城市定居生活的个体及家庭来说，随着经济资本和社会资本的积累，居住不稳定性逐步减少，并伴随对日常生活的熟悉感、可预测性和掌控能力提升，对社区的融入程度和城市的认同程度通常就会达到较高水平。
无论是新市民还是青年人，当他们进入一个新城市或独立走入城市社会的时候，过渡期的居住稳定性，直接影响他们是否愿意留下来在此生活和奋斗。从这个意义上看，保障性租赁住房主要面向新市民、青年人，是很有精准性的。
然而，也有不少研究指出，固定的居住环境并不总是带来安全感。因此，对新市民、青年人来说，光有居住稳定性是不够的，还需要有随时可及的社区及社会支持系统，让城市“温度”随时可感知。从这个角度来说，“好房子”的首位特性——安全，就不能只是建筑与日常使用层面的安全保障，还要能够提供心理层面的安全感。
第三，“好房子”“好社区”要能催化城市新人良性的“再社会化”。新市民、青年人在一个城市的第一个居住社区，往往也是其在新城市“再社会化”的第一站。权威调查显示，中国城市居民75%的时间在居住社区中度过。虽然“一老一小”在居住社区中度过的比例会更高一些，但青年人的比例也不低，尤其随着生产数字化的推进，不少青年人居家工作，甚至在社区中创业。因此，住房及社区对于很多新市民、青年人来说，是社会生活的最主要场景，也是习得当地生活习惯、感知所在城市文化与价值观的主要途径之一。
第四，通过“好房子”“好社区”的良好公共服务体验，提升对当地政府的信任和对所处社会的认同。住房及社区是个体及家庭获取社会资源和公共服务的主要入口，也因此成为在社会中的“锚点”。在大多数国家，家庭地址都是基础公共教育、医疗健康、养老等基本公共服务分配的依据，并直接影响就业机会、文体设施、休闲娱乐、公园绿地和商业服务等社会资源的可及性。公共服务基于公共资金，其均衡性可及性是社会公平正义的体现，关系社会和谐与社会凝聚力，也会影响社会发展潜力。公共服务能否做到高均衡性高可及性，很重要的一点，就是人们居住地周边的公共服务是否足够均衡并空间可及、交通可达、财务可负担。
演讲的最后，我想强调一点，要让新市民、青年人在中国城市尤其是大城市留得下、住得安、能成业，“好房子”的供给就不能只着眼于硬件层面，还要高度重视软件层面。这也意味着，住房问题不再仅仅是建筑设计师与开发商运营商的事，而是需要社会多主体介入，要高度重视社区治理，并无缝隙全方位嵌入到社会治理体系。通过住房及社区的物质空间、社会空间和精神空间的三元互融互促，“好房子”“好社区”不仅有力助力“好街区”“好城市”聚人，也能产生强大的凝心作用，从而让城市不再仅是高楼和人群的空间容量，更是富有温情的文明孵化器。
【思想者小传】
陈杰久联优配，上海交通大学国际与公共事务学院长聘教授、中国城市治理研究院研究员、住房与城乡建设研究中心主任。曾在瑞典乌普萨拉大学住房与城市研究所、复旦大学管理学院、上海财经大学公共经济与管理学院任教。联合国人居署“人人享有适当住房”跨国专家工作组中国代表。
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